Risoluzione del 27/05/1998 n. 47

Ministero delle Finanze - Dipartimento delle Entrate - Dir.centrale: Affari giuridici e contenz. tributario - Servizio IV
Oggetto:
Criterio  di   valutazione  terreno  facente  parte  di  piano regolatore adottato ma non approvato. Istanza.

Sintesi:

Le previsioni   del piano regolatore adottato ma non approvato non influiscono sull'applicabilita' dei   criteri   che  limitano il potere di rettifica degli uffici del registro ai sensi dell'articolo 52, quarto comma, del D.P.R. n. 131 del 1986,   nel   caso di trasferimento di terreni per i quali la destinazione precedente venga modificata.                                                 

Testo:

        Con istanza   pervenuta presso questa Direzione Centrale il 14 gennaio 1998, il  Dr. .......... ha chiesto di conoscere "il  criterio di valutazione, e cioe'   se si applichera' il criterio automatico oppure quello del prezzo di mercato".                                                                    

        A tale  proposito fa presente di essere proprietario di un terreno nel comune di   Orta   Nova che intende vendere e per il quale, dal certificato di destinazione urbanistica,   e' possibile rilevare una diversa prescrizione tra il vigente  piano di fabbricazione, adottato  con Decreto della Giunta Regione Puglia n.   159   dell'11.1.1974, ed il Piano regolatore generale adottato con delibera del Consiglio comunale n. 19 dell'8.3.1991.                         

        La richiesta   del   Dr.   ..........   e'  motivata dal fatto che nel piano di   fabbricazione il  terreno in questione risulterebbe incluso in area con destinazione   mista   (agricola-  industriale ed artigianale), mentre nel piano regolatore generale l'area risulterebbe inclusa in zona agricola, con la conseguente possibilita'    di    avvalersi    di criteri fondati su parametri catastali ai fini della determinazione della base imponibile.                

        Il Sig.   ......... ha, peraltro, gia' richiesto chiarimenti a codesta Direzione Regionale   delle   Entrate   che, sentito il Comune di Orta Nova in relazione alla   potenziale  utilizzazione dell'area, con nota del 28 novembre 1997 ha   avuto   modo di affermare quanto segue: "per la determinazione della natura del   terreno  oggetto dello stipulando atto di compravendita, non puo' che tenersi  conto delle precisazioni contenute nel Piano Regolatore Generale, adottato con   delibera   del   Consiglio   Comunale del citato Comune in data 8.3.1991 n. 19.                                                               

        E tanto perche', come stabilito nella circolare ministeriale n. 37 del 10.6.1986 e   conformemente  al parere espresso dal medesimo Comune nel foglio del 4.11.1997   prot. 19507/97, il suddetto strumento urbanistico resta valido anche se   e'  stato solo adottato ma non ancora definitivamente approvato dal competente organo regionale di controllo".                                   

        Al riguardo la Scrivente rileva che l'articolo 52, comma 4, del D.P.R. 26 aprile   1986, n. 131 dispone che non possono essere sottoposti a rettifica il valore    o    il    corrispettivo  degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di    rendita,    dichiarato    in  misura non inferiore a quella determinata mediante    l'applicazione    alla  rendita stessa di coefficienti predeterminati.                                                              

        La stessa  disposizione prevede, inoltre, che la limitazione al potere di rettifica   dell'amministrazione non opera nel caso in cui si verta in tema di trasferimento di terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.                                                   

        Con circolare   n.  37 del 1986, la soppressa Direzione generale delle tasse e   imposte   indirette sugli affari ebbe a precisare quali fossero "gli strumenti urbanistici   che,   prevedendo   la destinazione edificatoria di un terreno, comportano  la non applicabilita' della disposizione di cui al quarto comma dell'articolo  52. Tali strumenti, dunque, secondo la normativa vigente, vanno individuati   nei  piani regolatori generali, in quelli particolari, che  costituiscono la   derivazione diretta dei primi e, in mancanza di tali piani, nei programmi   comunali   di  fabbricazione. E' peraltro da precisare che gli indicati strumenti   urbanistici  sono validi anche se adottati dai comuni, ma non ancora   approvati dal competente organo regionale di controllo: i comuni, invero, fanno    obbligatoriamente    osservare    i    vincoli  posti da tali provvedimenti".                                                              

        Il caso particolare e', quindi, riconducibile alla efficacia del piano regolatore adottato   ma  non ancora approvato che interviene in vigenza di un piano di fabbricazione esistente.                                            

        Sul punto    sembra    utile    richiamare una puntuale giurisprudenza successiva all'emanazione    della    riportata  circolare della Suprema Corte (sentenza n.   10406  del 3 dicembre 1994) che, con riferimento alla specifica norma tributaria   in   argomento,  ha affermato come "Nella specie, il tenore della norma   ("terreni   per   i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria"),  proprio perche' non specifica ulteriormente, non puo' che   fare   riferimento  agli strumenti urbanistici gia' perfezionati; e poiche' l'approvazione   da   parte   della  regione non e' mera condizione di efficacia del   piano,   ma   e'   un atto che concorre con quello comunale di adozione, realizzando   la  fattispecie dell'atto complesso, la norma non puo' che riferirsi  agli strumenti che siano stati completati in tutto il loro iter ...".                                                                         

        La stessa   Corte   di Cassazione, nella medesima sentenza, riconosce, infine, alle   misure   di   salvaguardia,  connesse con la adozione del piano regolatore, efficacia  meramente cautelare, poiche' consentono il mantenimento dello status    quo    e,    pertanto,    sembrerebbero  non rilevanti ai fini dell'interpretazione della norma tributaria in argomento.                    

        La giurisprudenza    della    Suprema    Corte, sia pure non in ambito specificatamente tributario,  ha poi chiarito che un suolo originariamente non edificabile, inserito    in    zona    di espansione edilizia da uno strumento urbanistico non ancora in vigore ma gia' legittimamente adottato dal consiglio comunale, viene   riconosciuto   dalla generalita' dei consociati come un bene economicamente non   omogeneo  rispetto ad altri terreni, non fabbricabili che nel medesimo    strumento    urbanistico    abbiano  invece conservato la loro destinazione originaria (sent. n. 5900 del 1  luglio 1997 Sez. U).           

        Premesso quanto     sopra     e     tenuto  conto della giurisprudenza rappresentata con   riferimento   allo   strumento urbanistico adottato ma non ancora approvato, la Scrivente ritiene possibile una soluzione in linea con la richiamata sentenza   n.10406   del 3 dicembre 1994, ancorche' non conforme al pregresso orientamento   dell'amministrazione,  espresso nella circolare n. 37 del 1986 parzialmente riportata.                                             

        Poiche' il   terreno   in questione non puo' essere considerato ancora edificabile, ne'   puo'   essere  ritenuto non edificabile, si reputa che alla eventuale  compravendita   posta in essere in una data compresa tra l'adozione del piano   regolatore e quella di approvazione dello stesso sia inapplicabile la disposizione dell'articolo 52, comma 4, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.   

Conseguentemente la   base   imponibile,  nell'ipotesi di cui si tratta, sara' costituita dal   valore  venale  in comune commercio (art. 51, comma 2, D.P.R. n. 131 del 1986).                                                            

In tal   caso  e', ovviamente, compito dell'ufficio tener conto dell'incidenza sul valore del bene trasferito della circostanza connessa con l'adozione dello strumento urbanistico ancora in itinere.                                     

        Cio' posto   vorra'  codesta Direzione Regionale delle Entrate dare le conseguenti disposizioni  ai dipendenti Uffici nonche' provvedere cortesemente ad ogni ulteriore seguito nei confronti del Sig. .........                   

Si allega copia dell'istanza prodotta dal contribuente.