OGGETTO: Imposta comunale sugli immobili (ICI) Decreto legislativo n. 504 del 30.12.1992 Art.3 – Diritto di superficie.

Sono pervenuti vari quesiti intesi a conoscere quale sia il trattamento ai fini ICI nel caso di costituzione del diritto di superficie e nel caso di concessione di aree comunali per la costruzione di case di tipo economico e popolare.

Al riguardo occorre premettere che per effetto della costituzione del diritto di superficie la proprietà della costruzione rimane distinta e separata rispetto alla proprietà del suolo sottostante alla costruzione medesima.

Ciò stante, si ipotizzi che il soggetto A, proprietario del suolo, abbia concesso al soggetto B il diritto di superficie sul proprio suolo.

Durante il periodo che va dalla data di costituzione del diritto di superficie fino alla data di ultimazione della costruzione, e quindi anche nel corso dei lavori di costruzione, la base imponibile ICI è costituita soltanto dal valore venale in comune commercio del suolo sul quale si sta costruendo, il quale è considerato comunque area fabbricabile; il soggetto passivo ICI, ovverosia colui che è obbligato alla presentazione della dichiarazione ed al versamento dell’imposta, è, per detto periodo, il soggetto A, proprietario del suolo, il quale può rivalersi sul soggetto B dell’imposta pagata.

Nel periodo successivo, che inizia a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, la base imponibile ICI è costituita dal valore del fabbricato; il soggetto passivo ICI, a decorrere da tale data, è il soggetto B quale proprietario del fabbricato. A decorrere dalla data stessa il soggetto A, proprietario del suolo sottostante alla costruzione realizzata, non è più soggetto passivo ICI per tale suolo in quanto trattasi di immobile non avente le caratteristiche né di area edificabile né di terreno adibito all’esercizio di attività agricole e, quindi, al di fuori del campo di applicazione dell’ICI.

Gli stessi criteri sovraenunciati vanno seguiti nel caso in cui il Comune concede, sulle aree di cui è proprietario, a terzi (normalmente, cooperative edilizie) il diritto di realizzare la costruzione di case di tipo economico e popolare, stante che nella fattispecie viene a configurarsi la costituzione di un diritto di superficie il quale normalmente ha durata di 60 oppure 99 anni.

Pertanto, a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione il soggetto passivo ICI sul valore del fabbricato è la cooperativa, la quale è proprietaria del fabbricato stesso.

Nella fase antecedente (che va dalla data della concessione fino al momento della ultimazione dei lavori di costruzione) il Comune, che dovrebbe essere soggetto all’ICI sul valore dell’area concessa in quanto proprietario della stessa, normalmente non lo è stante che nella generalità dei casi si tratta di aree ubicate interamente o prevalentemente sul territorio del Comune concedente, per cui non avendo il Comune pagato l’imposta non può, ovviamente, rivalersi sulla cooperativa (si ricorda che, ai sensi del comma 1 dell’art.4 del decreto legislativo n. 504/1992, l’ICI non si applica per gli immobili di cui il Comune è proprietario quando la loro superficie insiste interamente o prevalentemente sul suo territorio).