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SOCIETA' DI ORGANIZZAZIONE E REVISIONE - SETTORE ENTI PUBBLICI

CUNEO - ROMA - SALUZZO - ALBA - VIGONE

Lì, 28 gennaio 2003

CIRCOLARE 355/03

OGGETTO:  FINANZIARIA 2003: LA PROROGA DELL’AGEVOLAZIONE DEL 36%

La Legge Finanziaria 2003 ha disposto la proroga della detrazione del 36% per le spese relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio sostenute fino al 30.09.2003, riducendo a € 48.000 il limite di spesa agevolabile, con l’obbligo della ripartizione in 10 rate costanti.

Fra le novità si segnala che, in caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione può essere trasmessa soltanto all’erede che mantiene la detenzione diretta dell’immobile, nonché la previsione per i soggetti anziani (di età non inferiore rispettivamente a 75 o 80 anni) della possibilità di ripartire la detrazione in 5 ovvero in 3 rate annuali.

E’ stata inoltre riproposta la detrazione per gli acquirenti/assegnatari di immobili ristrutturati da parte di imprese di costruzione o cooperative edilizie, differendo di un anno i precedenti termini.

Parallelamente è stata prorogata fino al 30.09.2003 l’applicabilità dell’aliquota IVA del 10% alle prestazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata.

I commi 5 e 6 dell’art. 2, Legge n. 289/2002 (Finanziaria 2003) contengono la proroga della detrazione del 36% per le spese relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio sostenute fino al 30.09.2003. Va segnalato che tra le spese agevolabili sono ricomprese ora anche quelle riguardanti gli interventi di bonifica dell’amianto.

Di seguito si riepilogano le nuove regole introdotte, dal 2003, dalla citata Legge n. 289/2002.

LIMITE DI SPESA AGEVOLABILE

Il limite di spesa agevolabile (precedentemente pari a L. 150.000.000, ossia  € 77.468,53) è stato ridotto a € 48.000. Si rammenta che tale limite va riferito, per ogni soggetto interessato, a ciascuna unità immobiliare sulla quale sono realizzati gli interventi.

Così, ad esempio, nel caso di lavori eseguiti dallo stesso soggetto su due distinte unità immobiliari, la detrazione spettante fino al 30.09.2003 è determinata nel limite massimo di € 48.000 per ciascuna unità.

INTERVENTI DI MERA PROSECUZIONE

Qualora le spese sostenute fino al 30.09.2003 riguardino lavori di recupero iniziati in anni precedenti (dal 1998 in poi), l’agevolazione spetta per una spesa non superiore al citato limite di € 48.000, al netto delle spese sostenute in precedenza per lo stesso intervento.

In altri termini nel 2003 il contribuente potrà calcolare la detrazione sulla quota di spesa residua, ovvero non utilizzata, pari alla differenza tra il nuovo limite massimo di € 48.000 e l’ammontare delle spese sostenute in precedenza. Di conseguenza, si potrà usufruire della detrazione in esame soltanto nel caso in cui l’importo agevolato negli anni precedenti, complessivamente considerato, non abbia superato il predetto limite massimo.

ESEMPIO 1 : Lavori iniziati ne 2002 e proseguiti nel 2003.

ESEMPIO 2 : Lavori iniziati nel 2001, proseguiti nel 2002 e nel 2003.

ESEMPIO 3 : Lavori iniziati nel 2001, proseguiti nel 20002 e nel 2003.

N.B. Per i lavori iniziati nel 2003, che non costituiscono un proseguimento di precedenti interventi, va considerato il limite di € 48.000, senza alcuna limitazione.

RIPARTIZIONE DELL’AGEVOLAZIONE

Analogamente a quanto stabilito per le spese sostenute nel 2002, anche l’agevolazione spettante nel 2003 dovrà essere suddivisa obbligatoriamente in 10 quote annuali di pari importo.

N.B. L’art. 2, comma 5, Legge n. 289/2002 introduce peraltro due ipotesi di recupero dell’agevolazione in tempi più ristretti, prevedendo che la ripartizione della detrazione spettante possa avvenire:

-      in 5 rate annuali costanti, per i  proprietari o titolari di un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento, di età non inferiore a 75 anni;

-      in 3 rate annuali costanti, per i proprietari o titolari di un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento, di età non inferiore a 80 anni.

Per le spese sostenute negli anni precedenti al 2002 la rateizzazione dell’agevolazione (del 41% nel 1998 e 1999 e del 36% nel 2000 e 2001), in 5 o 10 quote di pari importo, così come previsto dalla Legge n. 449/97, era rimessa alla scelta del contribuente. A seconda dell’anno di sostenimento della spese, la suddivisione della detrazione spettante può essere così riassunta:

(*) Per le spese sostenute nel 2003 è comunque possibile suddividere la detrazione rispettivamente in 5 o 3 rate costanti, se il contribuente ha almeno 75 o 80 anni.

Si rammenta che la detrazione spetta, per ciascun periodo d’imposta, fino a concorrenza dell’imposta lorda dovuta. L’eventuale eccedenza non è riportabile nei periodi successivi, né può essere utilizzata in compensazione o chiesta a rimborso.

TRASFERIMENTO DELL’UNITA’ IMMOBILIARE RISTRUTTURATA

Il citato art. 2, comma 5 ribadisce espressamente che nel caso di trasferimento per atto tra vivi (compravendita, donazione, ecc.) dell’unità immobiliare oggetto degli interventi di recupero, l’acquirente/donatario persona fisica può usufruire esclusivamente delle quote di detrazione non ancora utilizzate dal venditore/donante.

Una disposizione analoga era già comunque operante, in quanto l’art. 1, comma 7, Legge n. 449/97 stabiliva che “in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi...le detrazioni…non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi di imposta…all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”. Pur riferendosi specificamente all’ipotesi della compravendita, tale disposizione poteva comunque essere estesa, secondo quanto chiarito nella C.M. n. 57/E del 24.02.1998, a tutti i casi di cessione di un immobile, compresi i trasferimenti a titolo gratuito (donazioni).

Relativamente all’anno in cui avviene il trasferimento, la detrazione spetta al nuovo proprietario, posto che, in base a quanto affermato nella C.M. n. 95/E del 12.05.2000, per determinare in concreto chi possa fruire della quota di detrazione “occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile alla fine del periodo d’imposta”.

ESEMPIO 4 : Nel 2000 il signor Rossi ha sostenuto delle spese per lavori di ristrutturazione di un appartamento di proprietà, scegliendo di suddividere la detrazione in 5 rate. L’immobile è stato venduto nel giugno 2002. L’acquirente potrà usufruire delle 3 rate non utilizzate dal venditore (ossia relative al 2002, 2003 e 2004). Considerato che al 31.12.2001 proprietario dell’immobile era il signor Rossi, la rata di “competenza” del 2001 è stata infatti detratta da quest’ultimo, ancorché all’atto della presentazione della relativa dichiarazione dei redditi l’immobile risultasse già ceduto.

DECESSO DEL PROPRIETARIO DELL’UNITA’ IMMOBILIARE RISTRUTTURATA

La norma in esame stabilisce che nel caso di decesso del soggetto a cui spetta la detrazione, l’agevolazione si trasmette, per le rate non ancora utilizzate dal de cuius, esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

In precedenza il caso era stato risolto dal Ministero nella citata Circolare n. 95/E, nella quale si affermava che la detrazione era trasmessa agli eredi, in misura proporzionale alla quota di eredità spettante.

Va tenuto presente che la stessa C.M. n. 95/E ha specificato che il diritto alla detrazione è direttamente fruibile dall’erede a partire dallo stesso anno in cui avviene il decesso, talchè la dichiarazione presentata dagli eredi per conto del de cuius non deve contenere la detrazione in esame.

ESEMPIO 5 : Nel 2000 il signor Verdi ha sostenuto delle spese per lavori di ristrutturazione di un appartamento di proprietà in cui risiedeva con la moglie, scegliendo di suddividere la detrazione in 5 rate. A seguito del decesso del signor Verdi nell’aprile 2003, la proprietà dell’immobile è trasferita in successione alla moglie e ai 2 figli. Soltanto la moglie, assegnataria del diritto di abitazione dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento di ristrutturazione, potrà usufruire delle 3 rate non utilizzate dal de cuius (ossia relative al 2002, 2003 e 2004).

ACQUISTO DI UN IMMOBILE RISTRUTTURATO

La Legge Finanziaria 2003 ripropone la possibilità di usufruire dell’incentivo fiscale in esame anche da parte dei soggetti acquirenti o assegnatari di un’unità immobiliare facente parte di un edificio complessivamente sottoposto a restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia (ex art. 31, lett. c e d , Legge n. 457/78) da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie.

L’importo delle spese su cui applicare l’agevolazione è determinato in misura pari al 25% del prezzo di acquisto dell’unità immobiliare.

In base alla nuova disposizione:

-      i citati interventi di restauro/ristrutturazione devono essere eseguiti entro il 31.12.2003;

-      la cessione o l’assegnazione dell’unità immobiliare deve avvenire entro il 30.06.2004.  

ESEMPIO 6 : In data 20.03.2004, il Sig. Monti acquista, con relativo rogito, un appartamento facente parte di un fabbricato in precedenza ristrutturato da un’impresa di costruzioni al prezzo di € 150.000.

L’agevolazione del 36% connessa alle spese di ristrutturazione è calcolata su un importo pari al 25% del prezzo di acquisto:

€ 150.000 x 25% = € 37.500

€   37.500 x 36% = € 13.500

l’agevolazione così determinata dovrà essere ripartita in 10 rate nelle dichiarazioni dei redditi relative al periodo 2004-2013.

N.B. Si rammenta che, secondo quanto confermato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 15/E dell’1.2.2002, per usufruire dell’agevolazione in esame il soggetto interessato deve inviare la comunicazione al Centro Operativo di Pescara entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo nel quale usufruisce della detrazione.

Consentendo di beneficiare della detrazione 36% anche gli eventuali pagamenti a titolo d’acconto, a condizione però che venga stipulato e registrato presso il competente Ufficio delle Entrate un contratto preliminare di vendita dell’immobile. Lo stesso deve indicare il prezzo di vendita concordato, al fine di consentire il calcolo della detrazione spettante.

N.B. L’atto notarile di compravendita deve comunque avvenire antro il 30.06.2004, anche nel caso in cui sia stato stipulato il compromesso.

In merito all’applicazione dell’agevolazione a seguito delle nuove disposizioni, vanno evidenziate alcune problematiche di coordinamento con la precedente disposizione introdotta dalla Finanziaria 2002, il cui ambito di applicabilità risulterebbe ancora “aperto” (essendo infatti riferita alle unità immobiliari sottoposte ai citati interventi eseguiti entro il 31.12.2002 e oggetto di compravendita o assegnazione entro il 30.06.2003). Dovrà essere chiarito, tra l’altro:

-      il limite di spesa applicabile a tali operazioni (€ 48.000 ovvero € 77.468,53);

-      se le unità immobiliari restaurate/ristrutturate entro il 31.12.2002 possano essere comunque vendute o assegnate con l’agevolazione entro il nuovo termine del 30.06.2004.

Su tali aspetti è quindi necessario attendere i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.

A disposizione per ogni ulteriore chiarimento in merito, porgiamo distinti saluti.

ENTI REV S.r.l.