Lì, 10/05/1999

Con decorrenza dal 30.12.98 è in vigore la legge 9 dicembre 1998, n.431, che stabilisce la nuova disciplina sulle locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo.

Con la presente si intende fornire un quadro chiaro e sintetico sulle principali novità introdotte dalla suddetta legge.

Ambito di applicazione

Le nuove disposizioni si applicano ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo stipulati o rinnovati dopo il 30.12.98.

Le nuove disposizioni non si applicano alle locazioni riguardanti (art. 1.2):

• immobili vincolati ai sensi della L. 1.6.39 n. 1089,o inclusi nelle categorie catastali A/1 A/8 e A/9 (immobili di interesse storico e artistico, abitazioni di lusso, ville e abitazioni di prestigio);
• gli alloggi di edilizia residenziale pubblica;
• immobili esclusivamente concessi in locazione per finalità turistiche.

Norme abrogate

La nuova disciplina stabilisce l'abrogazione espressa:

• di numerosi articoli della L. 27.7.78 n. 392 (c.d. "equo canone"), limitatamente alle locazioni abitative;
• dell'art.11 della L. 8.8.92 n. 359 (c.d. "patti in deroga").

Forma scritta del contratto

Per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta (art 1.4).

N.B. : La disposizione non si applica alle locazioni in corso al 30 dicembre 1998 e ai contratti sorti anteriormente e rinnovati tacitamente.

CONTRATTO "LIBERO" E CONTRATTO "TIPO"

La legge 9 dicembre 1998 n.431, introduce due principali tipi di contratto:

Contratto "libero"

Ai sensi dell'art. 2.1, il contratto di locazione c.d. "libero" o di "primo, canale" non può avere durata inferiore a 4 anni, decorsi i quali sarà rinnovato per un periodo di altri 4 anni, salva la facoltà di disdetta del locatore.

Contratto "tipo"

Ai sensi dell'art. 2 co. 3 e 5, in alternativa ai contratti "liberi" le parti possono stipulare contratti di locazione sulla base di contratti "tipo" elaborati dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (c.d. contratti "tipo" o di "secondo canale").

Tali contratti devono avere durata non inferiore a tre anni, prorogati di diritto per altri due, salva la facoltà disdetta del locatore.

In entrambi i casi alla seconda scadenza del contratto:

• ciascuna delle parti può comunicare all'altra, con raccomandata, le condizioni per il rinnovo o la relativa rinuncia;
• in assenza di comunicazioni delle parti, si ha il rinnovo tacito alle medesime condizioni.

DISDETTA DEL CONTRATTO

Alla prima scadenza del contratto, il locatore (di regola il proprietario) può disdirlo, dandone comunicazione al conduttore con almeno sei mesi di preavviso, per i seguenti principali motivi (art. 3.1):

• il locatore intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
• l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato e che deve essere ricostruito o per quale deve essere assicurata la stabilità;
• il locatore intende effettuare lavori di ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione dell'intero stabile;
• il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
• intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Nella comunicazione di disdetta deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo della stessa .

Al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione in caso di:

• vendita dell'immobile (art. 3.1 lett. g);
• locazione dopo la conclusione dei suddetti lavori di ristrutturazione, trasformazione, ecc. (art. 3.2)I

In caso di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al risarcimento dei danni o al ripristino del rapporto di locazione (art. 3 co. 3 e 5).

Disdetta dei conduttore

Il conduttore può invece recedere in qualsiasi momento dal contratto, qualora ricorrano gravi motivi, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi (art. 3.6).

PROCEDURE E CONDIZIONI PER IL RILASCIO DEGLI IMMOBILI

IMPORTANTE !

Perché il locatore possa ottenere il provvedimento di sfratto è necessario che (art. 7):

• il contratto di locazione sia stato registrato (ove obbligatorio);
• l'immobile sia stato dichiarato ai fini delle imposte dirette e dell'ICI.

Differimento dell'esecuzione degli sfratti

Ai sensi dell'art. 6.5, il termine per l'esecuzione degli sfratti può essere differito fino a 18 mesi in particolari casi (es. soggetti con più di 65 anni di età, con almeno 5 figli a carico, iscritti nelle liste di mobilità o cassaintegrati, conviventi portatori di handicap o malati terminali, ecc.).

Durante il periodo di sospensione degli sfratti il conduttore deve corrispondere al locatore (art. 6.6):

• il canone dovuto alla cessazione del contratto, maggiorato della variazione ISTAT e di un ulteriore 20%;
• gli oneri accessori (es. utenze, spese di ordinaria manutenzione, ecc.).

L'inadempimento fa decadere il conduttore dal beneficio della sospensione.

(solo nei comuni ad alta tensione abitativa)

I proprietari che locano immobili nei comuni ad alta tensione abitativa, sulla base dei contratti "tipo", beneficiano:

• di un'ulteriore riduzione dei 30% del reddito dell'immobile, determinato ai sensi dell'art. 34 dei TUIR;
• dell'applicazione dell'imposta di registro sui corrispettivi annui nella misura minima dei 70% (art. 8.1).

Per usufruire dei benefici, il locatore deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione dei contratto di locazione (ove obbligatorio) e quelli della denuncia dell'immobile ai fini ICI (art. 8.2).

Tali agevolazioni non si applicano ai contratti di locazione per esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione per quelli a favore di studenti universitari o stipulati da enti locali (art. 8.3).

CANONI NON PERCEPITI

IMPORTANTE !

Con una modifica all'art. 23.1 del TUIR viene stabilito che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento di conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Inoltre, per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come accertato nell'ambito del procedimento di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d'imposta di pari ammontare (art. 8.5).

PATTI CONTRARI ALLA LEGGE

Ai sensi dell'art. 13, è nulla ogni pattuizione volta a:

• determinare un importo dei canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato;
• attribuire al locatore, per i contratti "tipo", un canone superiore a quello massimo definito dai relativi accordi;
• derogare i limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.

Il conduttore può richiedere:

• la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore, entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato;
• la riconduzione della locazione a condizioni conformi.