Tra le numerose misure varate con la manovra finanziaria per il 1998 è compresa anche una revisione delle regole per la registrazione dei contratti di locazione e di affitto dei beni immobili e delle relative cessioni, risoluzioni e proroghe.

La relativa disciplina è contenuta nel DPR 131/86 (T.U. imposta di registro) e, in particolare, deriva dall’applicazione dell’art. 17 del T.U. e dell’art. 5, Parte I, della Tariffa allegata; altre norme del T.U. da richiamare sono l’art. 35 (contratti di durata pluriennale) e gli artt. 5 (registrazione in termine fisso o in caso d’uso) e 40 (alternatività IVA-Registro).

Con la manovra finanziaria per il 1998 sono state apportate le seguenti modifiche:

* l’imposta va autoliquidata anche per la prima annualità; dopo aver effettuato il versamento il contratto va presentato per la registrazione; per le annualità successive è sufficiente effettuare il versamento (come oggi), senza presentare nulla all’Ufficio

* la registrazione in caso d’uso dei contratti non soggetti ad IVA stipulati con scrittura privata non autenticata con corrispettivo annuo fino a 2.500.000 si applica solo se la durata della locazione non supera trenta giorni complessivi nell’anno (a prescindere dal canone)

* restano ferme le disposizioni secondo cui i contratti stipulati con scrittura privata non autenticata soggetti ad IVA vanno registrati solo in caso d’uso e a tassa fissa (ora 100.000)

* l’importo minimo dell’imposta di registro scende a 100.000, che rappresenta anche la misura fissa; il minimo si applica solo all’imposta principale (dovuta in sede di registrazione) e non a quella complementare dovuta per le annualità successive.

Da ciò si desume che gli obblighi di registrazione sono così ridefiniti:

* contratti stipulati per atto pubblico (notaio) o scrittura privata autenticata

soggetti ad IVA 100.000 in termine fisso

non soggetti ad IVA 2% annuo in termine fisso per i Fabbricati

0,50% per i Terreni

* contratti stipulati per scrittura privata non autenticata oppure in forma verbale

soggetti ad IVA 100.000 in caso d’uso

oltre 30 giorni 2% annuo in termine fisso per i Fabbricati

0,50% per i Terreni

non soggetti ad IVA

fino a 30 giorni 100.000 in caso d’uso

Le nuove disposizioni si applicano ai contratti stipulati o presentati per la registrazione dal 1° gennaio 1998.

I contratti per i quali fino al 1997 non era obbligatoria la registrazione per i quali, in base alle nuove disposizioni, scatta l’obbligo, vanno registrati entro venti giorni successivi all’inizio della prossima annualità.

Esempio

Contratto di locazione quadriennale stipulato il 1° aprile 1996, con canone annuo di 2.300.000 : la registrazione (non obbligatoria in passato) va effettuata entro il 20 aprile 1998; il versamento, che sarebbe di 46.000 (2% di 2.300.000), va fatto nella misura minima di 100.000; entro il 20 aprile 1999 va versata l’imposta di 50.000 riferita all’ultima annualità (46.000 arrotondate alle diecimila).

Va precisato, inoltre, che la soppressione dei servizi autonomi di cassa presso gli Uffici finanziari (IVA, Registro, Catasto e Conservatorie) ha un riflesso anche sulle modalità per il versamento delle somme dovute per la registrazione dei contratti di locazione degli immobili; tali versamenti, che prima venivano effettuati sul conto corrente postale intestato all’Ufficio del registro competente, vanno effettuati - alle consuete scadenze - presso il concessionario della riscossione o in banca (utilizzando una apposita delega) oppure presso gli uffici postali con versamento sul c.c.p. del concessionario della riscossione (non più sul c.c.p. intestato all’Ufficio) mediante un bollettino mod. 32.

Nella delega di versamento (che si utilizza solo presso il concessionario o in banca) vanno indicate le generalità del locatore e del conduttore, gli estremi di registrazione del contratto, il codice dell’Ufficio del registro, la causale RP , il codice tributo 107 T (per i Fabbricati) e il codice tributo 108 T (per i Terreni); gli importi vanno arrotondati alle 10.000 lire, per difetto se la frazione non supera le 5.000, altrimenti per eccesso (il primo versamento, al momento della registrazione del contratto, non può essere inferiore alle 100.000).

Per i contratti di durata pluriennale è possibile pagare subito quanto dovuto per l’intera durata del contratto (evitando i versamenti annuali successivi); l’importo dovuto va ridotto di un ammontare pari alla metà del tasso degli interessi legali e in caso di risoluzione anticipata è possibile chiedere il rimborso dell’eccedenza già versata.

Esempio

Contratto di locazione quadriennale stipulato tra privati il 1° febbraio 1998, con canone annuo di 2.300.000: anziché effettuare quattro versamenti annuali è possibile versare subito l’imposta riferita all’intera durata del contratto (2% di 2.300.000 per 4 = 184.000), ridotta di una percentuale pari a metà del saggio legale di interesse (5% : 2 = 2,5%) moltiplicata per il numero di annualità (2,5% per 4 = 10%). Si verseranno in unica soluzione 184.000 - 10% = 165.600, arrotondate a 170.000.

A disposizione per ogni ulteriore chiarimento in merito, porgiamo distinti saluti.