L’IMMOBILE

DETERMINAZIONE DELL’ICI

Per capire quale sia il calcolo da effettuare ai fini del numero dei vani e della categoria catastale si riporta un estratto di un articolo apparso su un quotidiano in cui l'autore, Direttore del Catasto di Milano, illustra i criteri da seguire.

Vani, classi, categorie. Per gli immobili non censiti la patrimoniale è una vera e propria acrobazia contabile. Come determinare con precisione il valore catastale del proprio appartamento?
Ecco qualche consiglio.

Esempio
Negozio
Zona censuaria 1 Classe 10
Categoria C/1 consistenza 80 mq
Tariffa unitaria £.95.300
Calcolo della rendita catastale: tariffa unitaria X consistenza
£.95.300 X 80 = £.7.624.000
Calcolo del valore dell’unità: rendita X coefficiente
£.7.624.000 X 34 = £.259.216.000

Esempio
Appartamento A/2,classe 4, vani 5, cui è attribuita una tariffa d’estimo pari a £.400.000.
Calcolo della rendita catastale: tariffa unitaria X consistenza
£. 400.000 X 5 = £. 2.000.000
Calcolo del valore dell’unità: rendita X coefficiente
£.2.000.000 X 100 = £.200.000.000

Esempio
Albergo D/2 con rendita attribuita pari a £.25.000.000.
Calcolo della rendita catastale: rendita X coefficiente
£.25.000.000 X 50 = £.1.250.000.000.

RENDITA CATASTALE

La rendita di un’unità immobiliare è il prodotto della tariffa unitaria (individuata in base alla categoria ed alla classe attribuita ) dell’unità stessa per la relativa consistenza.
Nel caso di unità immobiliare non censita nel catasto edilizio urbano, si dovrà procedere come da comma 4 art. 5 D. Lgs 504/1992 (criterio della comparazione).Tale comma stabilisce che "Per i fabbricati, diversi da quelli indicati nel comma 3 (quelli classificabili nel gruppo catastale D), non iscritti al catasto, nonché, per i fabbricati per i quali sono intervenute variazioni permanenti, anche se dovute ad accorpamento di più unità immobiliari, che influiscono sull’ammontare della rendita catastale, il valore è determinato con riferimento alla rendita dei fabbricati similari già iscritti".
Le istruzioni ministeriali sono in linea quasi alla lettera con quanto sopra riportato:
"Se il fabbricato è sfornito di rendita oppure se la rendita a suo tempo attribuita non è più adeguata in quanto sono intervenute variazioni strutturali o di destinazione permanenti, anche se dovute ad accorpamenti di più unità immobiliari, il contribuente dovrà far riferimento alla categoria ed alla rendita attribuite a fabbricati similari (già iscritti)."

Il problema, a questo punto, è chiarire il concetto di "similare".
E’ similare quell’unità la quale rispecchia per dimensioni, zona censuaria, classe ,dislocazione geografica e consistenza le caratteristiche proprie di un’unità immobiliare già censita, ed alla quale quindi può essere applicata la stessa rendita catastale. L’art.11 comma 1 del D. Lgs. 504/1992 stabilisce che "…Se la dichiarazione (si veda successivamente in tema di dichiarazione) è relativa ai fabbricati indicati nel comma 4 dell’art. 5 (fabbricati non accatastati), il comune trasmette copia della dichiarazione all’ufficio tecnico erariale competente il quale, entro un anno, provvede alla attribuzione della rendita, dandone comunicazione al contribuente ed al comune….".

Le categorie catastali appartenenti al gruppo D - gli immobili destinati ad attività industriale o commerciale, non suscettibili di una destinazione estranea senza radicale trasformazione (opifici, teatri, alberghi, residences….) - non possiedono una tariffa d’estimo vera e propria: la rendita catastale dei suddetti immobili viene calcolata mediante una stima diretta del Catasto competente.
E’ quindi onere dell’Ufficio Tecnico Erariale effettuare una valutazione peritale dell’immobile attraverso la stima diretta; effettuata l’iscrizione al catasto degli immobili appartenenti ai gruppi D viene rilasciato al proprietario un estratto delle partite catastali.
Per le unità immobiliari non censite è opportuno rilevare la "rendita similare" attraverso una perizia redatta da un tecnico, perizia la cui necessità è causata dalla particolare destinazione dell’immobile classificabile nel gruppo D. Tale sistema della rendita similare non è applicabile ai sopracitati fabbricati del gruppo D qualora, sforniti di rendita, siano interamente posseduti da imprese e risultino dalle stesse distintamente contabilizzati. Per il calcolo dell’imponibile vedasi la lettera b) del successivo paragrafo "Valore Imponibile".

VALORE IMPONIBILE

Il valore viene calcolato sulle rendite vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposta, mediante la moltiplicazione della rendita catastale (tariffa unitaria per consistenza),  con i moltiplicatori della valutazione automatica: 100 volte per gli appartamenti e le ville (gruppo A, escluso A/10); gli alloggi collettivi (gruppo B) e gli immobili a destinazione commerciale e varia (gruppo C, escluso C/1); 50 volte per gli uffici (categoria A/10) e gli immobili a destinazione speciale (gruppo D); 34 volte per i negozi (categoria C/1); 75 volte per i terreni agricoli. 
A decorrere dal 1997, ai sensi dell’art. 3 comma 51 legge 662/96,  si procede ad una rivalutazione delle rendite catastali del 5% per i fabbricati e ad una rivalutazione dei redditi dominicali del 25% per i terreni

Per quanto riguarda gli immobili accatastabili nel gruppo D:

a)  se di proprietà di un privato o di un’impresa e con rendita attribuita: in questa fattispecie si deve calcolare il valore catastale dell’immobile applicando il coefficiente di 50 alla rendita catastale;

b) se interamente di proprietà di un’impresa e distintamente contabilizzati senza rendita attribuita  per il calcolo della base imponibile ICI le disposizioni del D. Lgs. 504/1992 prevedono l’abbandono dei criteri catastali e  si deve invece fare riferimento ai valori iscritti a bilancio (ovvero nel libro dei beni ammortizzabili) al lordo del fondo di ammortamento, applicando ai suddetti valori determinati coefficienti aggiornati annualmente con Decreto Ministeriale pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale.
Trattasi del "metodo di attualizzazione dei costi" per il quale è necessario individuare per ogni singolo periodo d’imposta le spese d’acquisto, di costruzione od incrementative al fine di applicare i coefficienti  corrispondenti ai diversi anni.
Nel costo complessivo si dovrà tener conto:

• del costo d’acquisto originario (costo storico di acquisizione) o costruzione (ivi compreso il terreno);
• degli oneri diretti (imposte, prestazioni ecc.);
• della rivalutazione di legge o facoltativa.

I costi incrementativi aggiuntivi a quello di acquisizione contabilizzati nell’anno x influiranno sull’ammontare del valore solo a decorrere dall’I.C.I. dovuta per l’anno x + 1 e non su quello su cui calcolare l’I.C.I. per l’anno x. Si deve assumere il coefficiente di attualizzazione relativo all’anno nel corso del quale il costo di acquisizione e quelli incrementativi sono stati contabilizzati.

Il Ministero delle Finanze (R.M. 09.04.1998 n.27/E) ha precisato che per i fabbricati del gruppo catastale D posseduto da imprese la base imponibile ICI si determina in base alla rendita catastale solamente a partire dall’anno successivo a quello di attribuzione della rendita (o di introduzione della rendita proposta nel catasto).

Qualora quindi durante il 1998 all’immobile venga attribuita la rendita catastale, il valore imponibile su cui calcolare l’I.C.I. dovuta per tale anno d’imposta rimane quello contabile; solamente dall’anno successivo si procederà alla determinazione dell’imposta sulla base della rendita catastale attribuita.

Il metodo dell’ "attualizzazione dei costi" si applica anche nel caso in cui i fabbricati rappresentino "rimanenze di magazzino", cioè nel caso dei  "beni merce" per le imprese di costruzione, purché siano fabbricati classificabili nel gruppo D.

Esempio.

( gli importi tengono conto dei coefficienti di aggiornamento previsti per il 1998)
Immobile D senza rendita attribuita: anno di acquisto 1989
- Valore di acquisto 1989: £ 600.000.000
- Spese incrementative 1990: £ 150.000.000
- Spese incrementative 1991: £ 150.000.000

Valore al 01/01/1995 £ 900.000.000

• Valore del fabbricato :
• £ 600.000.000 x 1,33 : £ 798.000.000
• £ 150.000.000 x 1,27:£ 190.500.000
• £ 150.000.000 x 1,21:£ 181.500.000

Totale £ 1.170.000.000

Valore imponibile x aliquota

1.170.000.000 x 4,5 per mille = £ 5.265.000

La disciplina sui fabbricati in corso di costruzione, ristrutturazione, demolizione, è dettata dall’art. 5 comma 6 D. Lgs. 504/1992, il quale prevede che per i fabbricati oggetto di demolizione o di interventi di recupero per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione (non per manutenzione, anche qualora si tratti di manutenzione straordinaria) la base imponibile I.C.I. è quella del valore dell’area sulla quale insiste il fabbricato in corso di costruzione, o di ricostruzione, senza considerare quindi il valore del fabbricato in corso d’opera. Ciò fino all’ultimazione dei lavori, o, qualora sia antecedente, fino alla data di effettivo utilizzo (per impedire che non si giunga mai all’ultimazione dei lavori al fine di godere di tale agevolazione).
In questo caso, l’area viene considerata fabbricabile "….anche in deroga a quanto stabilito nell’art.2…". Viene, perciò, assoggettata ad I.C.I. anche l’area abusivamente utilizzata per l’edificazione.
L’art. 5 comma 6 D. Lgs. 504/1992 dispone sugli interventi di recupero "…. a norma dell’articolo 31 comma 1 lettere c), d), e), della legge 5 agosto 1978 n.457…"; ne discende che sono considerati interventi di recupero i lavori di restauro, ristrutturazione urbanistica, risanamento ivi previsti, e cioè:
" …c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni di uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio; d) interventi di ristrutturazione edilizia , quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un sistema sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente . Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti ; e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico - edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione dei lotti, degli isolati e della rete stradale".

Il valore tassabile delle aree fabbricabili è quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposta, tenendo conto di: zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita, oneri di adattamento del terreno per la costruzione (opere di urbanizzazione a carico dei lottizzanti), prezzi medi di mercato nella vendita di aree con analoghe caratteristiche.
Per indurre a dichiarare un valore congruo delle aree espropriabili e per evitare che l’I.C.I. vada a colpire un valore non riconosciuto al momento dell’esproprio, l’articolo 16 prevede la riduzione dell’indennità di esproprio al valore indicato nell’ultima dichiarazione e l’integrazione dell’indennità di esproprio nella misura corrispondente all’ I.C.I. pagata sull’eccedenza tra il valore dichiarato negli ultimi cinque anni e l’indennità liquidata. Tale disposizione, ovviamente, non potrà trovare applicazione nell’ipotesi che il contribuente abbia indicato non il valore venale, ma il reddito dominicale in virtù della "finzione giuridica" contenuta nell’art.2, comma 1, lett. b), secondo periodo, del D. Lgs. n.504.

L’art. 7 lettera h) del D. Lgs. 504/92 (vedasi sopra), prevede fra le esenzioni quella riguardante i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15 della legge 27 dic. 1977 n. 984 . Il Ministero ha elencato con Circolare 14 giugno 1993 n. 9 i comuni nel cui ambito territoriale i terreni agricoli sono considerati montani e quindi esenti dall’I.C.I. .
Diversamente si è provveduto per Trentino Alto Adige e Friuli Venezia Giulia (qui un’apposita legge provinciale ha individuato le zone montane esenti e quelle assoggettabili all’imposta).
Non sono esenti i terreni ubicati in questi comuni quando hanno le caratteristiche di area fabbricabile. Diversamente, i terreni edificatori sui quali viene esercitata un’attività agricola intesa come coltivazione del fondo, silvicoltura, funghicoltura, allevamento del bestiame ecc. da parte di coltivatori diretti o di imprenditori agricoli a titolo principale, (iscritti all'albo come previsto dal D.Lgs. 446/97 art. 58), rimangono esenti da imposta se tali terreni sono situati nei Comuni facenti parte dell’elenco riportato dalla circolare succitata. Non sono soggetti ad imposta i terreni non edificatori situati, secondo il criterio sopra riportato (elencazione contenuta nella Circolare), in aree montane o di collina e sui quali non venga svolta alcuna attività, neanche agricola, o che risultino incolti.
Per i terreni agricoli non esenti la base imponibile è data dal reddito dominicale (come derivante dalle tariffe d’estimo approvate con D.M. 07 febbraio 1984) rivalutato del 25% dal 01/01/1997, moltiplicato per 75.
I piccoli appezzamenti coltivati occasionalmente dal contribuente non imprenditore o non coltivatore diretto, se non edificatori, restano quindi esclusi dall’I.C.I. .

Per i fabbricati dichiarati inagibili od inabitabili e che effettivamente non sono utilizzati, spetta una riduzione dell’imposta del 50 %.
Tale riduzione spetta però a condizione che vi sia una dichiarazione di inagibilità od inabitabilità rilasciata dal competente organo amministrativo, e che l’unità immobiliare non sia comunque utilizzata.
Per espressa previsione dell’art. 3 comma 55 della legge 23 dicembre 1996 n.662 (il quale ha riscritto integralmente l’art.8 D. Lgs. n. 504/92), l’inagibilità o l’inabitabilità è accertata dall’Ufficio tecnico comunale con una perizia a carico del proprietario; in alternativa il contribuente ha facoltà di presentare dichiarazione sostitutiva di atto notorio.
La C. M. 15 maggio 1997 n 137/E precisa che: "la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà resa dal contribuente ai sensi della legge 4 gennaio 1968 n. 15, agli effetti della riduzione alla metà dell’I.C.I., in ordine allo stato di inagibilità o inabitabilità del fabbricato, ha una portata esaustiva. Essa, quindi, sostituisce anche la perizia dell’U.T.E.. Ovviamente il comune può attivarsi per verificare se la dichiarazione è mendace, con i conseguenti riflessi sul piano penale".

INABITABILITA’ OD INAGIBILITA’            -----    Accertata dall’U.T.E. con perizia

                                                                              -----    Dichiarata con dichiarazione
                                                                                          sostitutiva di atto notorio

Si è così offerta al contribuente la possibilità, al fine di avvantaggiarsi di tale agevolazione, di risparmiarsi il costo di una perizia attraverso una dichiarazione sostitutiva; la C. M. sopra riportata fa però salvo il potere del comune di verificare la veridicità di tali dichiarazioni: una falsa dichiarazione avrà conseguenze penali.
La riduzione si applica proporzionalmente al periodo in cui sussiste l’inagibilità o l’inabitabilità.
La riduzione d’imposta si applica comunque dalla data di presentazione della domanda di perizia all’Ufficio Tecnico Comunale oppure dalla data di presentazione al comune della citata dichiarazione sostitutiva.
Ai sensi del D.Lgs. 446/97 art. 52 - art. 59 gli Enti Locali possono regolamentare in materia.

Ai fabbricati di interesse storico od artistico soggetti a vincolo monumentale, come tali inquadrati dall’art. 3 legge n. 1089/39 va attribuita la tariffa d’estimo più bassa tra quelle stabilite per la zona censuaria ove risultano ubicati.
Il valore imponibile ai fini I.C.I., pertanto, sarà pari al prodotto della tariffa d’estimo più bassa della zona censuaria di ubicazione per la consistenza (in vani od in metri quadri a seconda del gruppo catastale di appartenenza), moltiplicato per il coefficiente di 100.
Ovviamente deve essere tenuta in considerazione la rivalutazione del 5% di cui all’art. 3 comma 48 legge n. 662/96, con decorrenza 01/01/1997.

I terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoltori a titolo principale non si considerano fabbricabili se persiste sugli stessi l’utilizzazione agro – silvo - pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, funghicoltura od allevamento degli animali (art. 2 comma 1 lett. b) secondo periodo D. Lgs. 504/1992).
I coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli che esplicano la loro attività a titolo principale, per i terreni posseduti a titolo di proprietà o di usufrutto, godono di una franchigia e di una tassazione graduale (art. 9 D. Lgs. 504/1992).
Ferma restando la tassazione in ciascun comune, la franchigia e la riduzione deve essere calcolata sul valore complessivo dei terreni condotti, anche se ubicati nel territorio di più comuni. La franchigia e la riduzione complessivamente spettante deve essere ripartita proporzionalmente ai valori dei singoli terreni, in base alla percentuale di possesso.

La riduzione non compete ai soggetti diversi dai coltivatori diretti o dagli imprenditori agricoli a titolo principale iscritti negli specifici elenchi comunali ed obbligati al versamento dei contributi previsti per l’assicurazione per invalidità, vecchiaia, malattia : si potrà quindi avere un coltivatore diretto secondo la definizione civilistica che però non è tale ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali. Tale soggetto d’imposta pertanto non potrà usufruire, in sede di tassazione, delle agevolazioni contenute nel predetto articolo 9, né di quella prevista nell’art. 2, comma 1 lett. b), secondo periodo.

Esempio
Terreno agricolo con valore ai fini ICI pari a £.225.000.000.

Fino a 50 milioni imposta zero
Da 50 a 120 milioni £.70.000.000 X 30% = £. 21.000.000
£. 21.000.000 X 4 per mille = £. 84.000
Da 120 a 200 milioni £. 80.000.000 X 50% = £. 40.000.000
£. 40.000.000 X 4 per mille = £. 160.000
Da 200 a 225 milioni £.25.000.000 X 75% = £. 18.750.000
£.18.750.000 X 4 per mille = £. 75.000
Imposta da versare: £. 84.000 + 160.000 + 75.000 = £.319.000

L’aliquota d’imposta è disciplinata dall’art. 6 D. Lgs. 504/1992, così come modificato dall’art. 3 comma 53 legge 23 dicembre 1996 n. 662. Essa viene deliberata annualmente dal comune in concomitanza con l'approvazione del bilancio di previsione economica  e deve essere compresa tra il 4 ed il 7 per mille. Il comune ha facoltà di differenziare le aliquote a seconda che si tratti di immobili destinati ad abitazione principale o diversi dall’abitazione, posseduti in aggiunta all’abitazione principale o non locati ed in casi eccezionali deliberare aliquote inferiori al 4‰ (L.449/97) o superiori al 7‰ fino al 9‰ (L.431/98). 
La non osservanza da parte del comune del termine sopra riportato comporta l’adozione di un aliquota del 4 per mille. L’estratto della delibera comunale che fissa l’aliquota o le aliquote, per espressa previsione dell’art. 58  legge 446/1997, deve essere pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale. Come previsto dall’art. 4 comma 1 del Decreto Legge 437/1996 convertito dalla legge n. 556/1996, i comuni, ai fini I.C.I., "…possono deliberare, ai sensi dell’art.6 del D. Lgs. 504/1992, un’aliquota ridotta , comunque non inferiore al 4 per mille, in favore delle persone fisiche soggetti passivi e dei soci di cooperative edilizie a proprietà indivisa, residenti nel comune, per l’unità immobiliare direttamente adibita ad abitazione principale, nonché per quelle locate con contratto registrato ad un soggetto che le utilizzi come abitazione principale, a condizione che il gettito complessivo previsto sia almeno pari all’ultimo gettito annuale realizzato."

La legge 23 dicembre 1997 n. 449 (legge di accompagnamento alla Finanziaria per il 1998), con l’art. 1 comma 5 ha dato la possibilità per i Comuni di fissare aliquote inferiori al 4 per mille a favore di proprietari che eseguano interventi finalizzati a :

• recupero di unità immobiliari inagibili od inabitabili;
• recupero di immobili di interesse artistico od architettonico localizzati in centri storici;
• realizzazione di autorimesse o posti auto (anche pertinenziali)
• utilizzo di sottotetti.

Tale riduzione di aliquota riguarda solamente le unità che siano oggetto degli interventi sopra indicati, per un periodo di tre anni dall’inizio dei lavori.

In ogni caso la Risoluzione del Ministero delle Finanze n. 1 del 19.02.01 precisa:  "......gli enti locali, se da un lato non possono legittimamente deliberare aliquote o tariffe superiori a quelle massime stabilite dalle legge statale, dall'altro possono però articolarle diversamente a seconda delle proprie esigenze, fino anche ad abbassare il limite minimo stabilito dalla legge statale, poiché tale potestà rientra tra quelle che lo stesso art. 52 ad essi consente di esercitare.
E' comunque necessario rammentare che, nella scelta delle aliquote applicabili, il comma 2, dell'art. 52 del D.Lgs. n. 446 del 1997, nello stabilire la necessaria correlazione tra la data di approvazione dei regolamenti con quella del bilancio di previsione richiede che debba essere verificata la compatibilità del minor gettito derivante dall'abbassamento dell'aliquota con le previsioni di bilancio per l'anno in cui la relativa deliberazione avrà efficacia........."

L’ampia casistica di agevolazioni previste per l’I.C.I. (una parte consistente delle agevolazioni esistenti è già stata trattata in precedenza), ha molteplici cause, tra le quali il notevolissimo numero di contribuenti colpiti da quest’imposta e la necessità che quindi ne deriva (e che sempre più si è fatta sentire) di differenziare la disciplina delle varie situazioni (evitando che l’I.C.I., con la sua natura patrimoniale, finisse per colpire in modo uguale fattispecie diverse); fondamentale inoltre è risultata la necessità di tenere conto nell’applicazione di un’imposta così importante dei valori (che, attraverso un’applicazione mirata di riduzioni e detrazioni, si è cercato di tutelare) garantiti dalla Costituzione Italiana.

La detrazione d’imposta per l’abitazione principale è stata elevata a £ 200.000 (era di £ 180.000) a partire dal 1997 dall’art.3 comma 55 della legge 662/1996, che ha innovato l’art. 8 comma 2 del D. Lgs. 504/1992. L’art. 8 D. Lgs. 504/1992, disciplinante riduzioni e detrazioni di imposta , non è stato solo modificato dall’articolo 3 della legge sopra citata, ma anche dall’art. 3 del D.L. 11/03/1997 n. 50 convertito nella legge 09.05.1997 n.122: tale articolo 8 definendo l'abitazione principale "l’unità immobiliare nella quale il contribuente, che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, e i suoi familiari dimorano abitualmente", consente ai comuni di ridurre l’imposta dovuta per detta abitazione al 50% o, in alternativa, di elevare la detrazione da £ 200.000 a £ 500.000, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio. Tale agevolazione può essere concessa alle categorie di soggetti in situazioni di particolare disagio economico - sociale, individuate con deliberazioni dell’organo comunale. La stessa può inoltre essere stabilita in misura superiore a £.500.000 e fino alla concorrenza dell’imposta dovuta per la predetta unità. In tal caso il comune che ha adottato detta deliberazione non può stabilire una aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione del contribuente.

La detrazione per abitazione principale è rapportata al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione ed in caso di comproprietà va ripartita tra i proprietari in proporzione al numero di soggetti che vi dimorano abitualmente, indipendentemente dalla quota di possesso vantata nell’abitazione.

Esempio
Immobile in comproprietà fra 3 fratelli ma adibito a dimora abituale per solo due di essi.
Valore complessivo del fabbricato £.300.000.000 (comprensivo della rivalutazione del 5% della rendita catastale fissata dall’art.3, comma 48, Legge n.662/90), detrazione abitazione principale 200.000.
FRATELLO A: Quota di possesso 30% (£.300.000.000 X 30% = £.90.000.000)
                          Imposta dovuta £.90.000.000 X 4 per mille = £. 360.000
                          Detrazione d’imposta £.200.000 X 50% = £. 100.000
                          Imposta : 360.000 – 100.000 = £. 260.000
FRATELLO B: Quota di possesso 40% (£.300.000.000 X 40% = £. 120.000.000)
                          Imposta dovuta £. 120.000.000 X 40% = £. 480.000
                          Detrazione d’imposta £.200.000 X 50% = £.100.000
                          Imposta: 480.000 – 100.000 = £. 380.000
FRATELLO C: Quota di possesso 30% (£.300.000.000 X 30% = £.90.000.000)
                          Imposta dovuta £.90.000.000 X 4 per mille = £.360.000
                          Non è prevista la detrazione d’imposta in quanto non dimorante.

Per i cittadini italiani non residenti nel territorio dello stato, come previsto dall’art. 1 comma 4 ter del D. L. 23/01/1993 n.16 convertito nella legge 24/03/1993 n.75, si considera direttamente adibita ad abitazione principale l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata. Per tale unità immobiliare compete la suddetta detrazione d’imposta.
La detrazione di £ 200.000 e la eventuale ulteriore detrazione deliberata trova applicazione anche per ogni unità immobiliare appartenente alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale del socio assegnatario.

Dall'01.01.1997 analoga agevolazione, come prevede il comma 4 del riformato art. 8, compete agli Istituti Autonomi per le Case Popolari, come soggetti passivi ICI, per gli alloggi regolarmente assegnati in locazione semplice. Nel caso di assegnazione di alloggi in locazione con patto di futura vendita e riscatto, soggetto passivo ICI è il locatario, che beneficia così dell’agevolazione in commento. Anche la detrazione prevista per i succitati alloggi I.A.C.P. concessi in locazione semplice va rapportata ai mesi di sussistenza delle condizioni previste.

Anziani e disabili: l’art. 3, comma 56, della legge 662/96 ha previsto che i comuni hanno facoltà di considerare direttamente adibita ad abitazione principale (al fine di consentire il beneficio della detrazione d’imposta in esame) l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che l’unità immobiliare stessa non risulti locata.

Procedure concorsuali: l’immobile di un’impresa sottoposta a procedura concorsuale (liquidazione coatta amministrativa o fallimento) rientra nel campo di applicazione dell’ICI.
L’art. 10, comma 6, D. Lgs. n.504 prevede che: "per gli immobili compresi nel fallimento o nella liquidazione coatta amministrativa l’imposta è dovuta per ciascun anno di possesso rientrante nel periodo di durata del procedimento ed è prelevata, nel complessivo ammontare, sul prezzo ricavato dalla vendita".
Lo stesso comma dispone che il pagamento dell’imposta dovuta per la durata della procedura concorsuale (anche se relativa a più periodi) deve essere effettuato entro tre mesi dalla data in cui il prezzo, derivante dalla vendita dell’immobile, è stato incassato.
Entro lo stesso termine dei tre mesi deve essere presentata la dichiarazione.

VERSAMENTI E DICHIARAZIONE (art. 10, D. Lgs. 504/1992 modific.dalla L.388/'00)

L’I.C.I. è dovuta per ciascun anno solare, proporzionalmente ai mesi di possesso. La frazione superiore a 15 giorni vale come un mese intero. Il versamento dell’imposta può essere effettuato in due modi:

• nel mese di giugno: versamento di un acconto pari al 90% dell’I.C.I. dovuta relativamente al semestre dell’anno in corso (cioè il 45% dell’imposta dovuta per l’intero anno di possesso);
• tra il 1° e il 20 dicembre: versamento del saldo .

         Dall'anno di imposta 2001:   

• entro il mese di giugno:  versamento di un acconto pari al 50% dell'I.C.I. dovuta calcolata sulla base dell'aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell'anno precedente.
• tra il 1°e il 20 dicembre: versamento del saldo dell'ICI dovuta per tutto l'anno con eventuale conguaglio sulla prima rata versata. 

Esempio: un contribuente è proprietario di un fabbricato la cui imposta complessiva per l’anno 1998 è di £ 250.000. Tale soggetto ha facoltà di effettuare un unico versamento senza distinguere (90 % del I semestre a giugno e 10 % del I semestre più 100 % del II semestre a dicembre).

            Dall'anno di imposta 2001:  
            Resta in ogni caso nella facoltà del contribuente provvedere al versamento dell'imposta
             complessivamente dovuta in un' unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 30 giugno.
            Tale versamento deve essere fatto in base alle aliquote e alle detrazioni deliberate per l'anno di
             imposta. Il comune può, in ogni caso, regolamentare in materia ai sensi del D.Lgs. 446/97.

        MODALITA’ DI VERSAMENTO

Il versamento dell'imposta può essere effettuato anche tramite versamento su conto corrente postale con bollettini conformi al modello indicato con Circolare del Ministero delle Finanze. Il concessionario competente è quello nella cui circoscrizione è situato il Comune beneficiario. Per ciascun Comune a cui il versamento è diretto va utilizzato un modulo separato. Il versamento va effettuato con arrotondamento alle 1.000 lire. 

Dal 1999 il Comune può prevedere, con regolamento da adottare entro i termini di approvazione del bilancio di previsione, in aggiunta o in sostituzione del pagamento tramite il concessionario della riscossione, il versamento su conto corrente postale intestato alla Tesoreria del Comune o quello presso la Tesoreria medesima, nonchè il pagamento tramite il sistema bancario cioè modalità di riscossione che velocizzino la fase di acquisizione delle entrate e assicurino la più ampia diffusione dei canali di pagamento e la sollecita trasmissione dei dati del pagamento stesso all'ente creditore.

E’ facoltà dei Comuni razionalizzare, sempre con regolamento, le modalità di esecuzione dei versamenti e prevedere il differimento dei versamento in presenza di situazioni particolari (art. 59, comma 1, lett. n) ed o), D. Lgs. 446 / 1997).

VERSAMENTO MINIMO

Non si effettuano versamenti di importo fino a £ 4.000 (art. 6 comma 5 legge 27/07/1994 n.473). Se è inferiore al minimo l’importo della prima rata sì recupera con il versamento a saldo. 

esempio: se  l’imposta dovuta per l’intero anno è pari a lire diecimila, in sede di acconto bisognerebbe versare lire 4.000 (90 % di 5.000 = 4.500 arrotondate a 4.000); il versamento dell’acconto non deve essere effettuato; in sede di saldo bisognerà versare lire diecimila (imposta dovuta per l’intero anno meno l’acconto che è pari a zero lire)"

Ai sensi del D.Lgs. 446/97 il Comune può stabilire un importo minimo di versamento superiore.

CASI PARTICOLARI

Per le parti comuni dell’edificio il versamento può essere effettuato dall’amministratore dei condominio (vedere oltre). Negli altri casi di contitolarità ogni contitolare deve effettuare il proprio versamento (C.M. 26.5.1997, n. 144/E).

Ai sensi del D.Lgs. 446/97 possono considerarsi regolarmente eseguiti i versamenti effettuati da parte di un contitolare per conto di altri.

Legge 388/2000, art. 19: il versamento dell'ICI nel caso di immobili con diritti di godimento a tempo parziale, deve essere effettuato dall'amministratore del condominio o della comunione; egli è autorizzato a prelevare l'importo necessario al pagamento dell'imposta dalle disponibilità finanziarie del condominio stesso attribuendo la quota al singolo titolare dei diritti, con addebito nel rendiconto annuale.

VERSAMENTI DEI NON RESIDENTI

Le persone fisiche non residenti possono effettuare il versamento in unica soluzione nel periodo 1 - 20 dicembre di ciascun anno con applicazione di un interesse dei 3%. Con i DD. I I. 22.12.1993 e 4.3.1995, sono state stabilite le modalità di versamento dall’estero, modificate dal 1995 con il D.I. 13.11.1995: sono ammessi, oltre che il versamento a mezzo dell’ordinario bollettino, utilizzabile dall’Italia in posta o presso il concessionario, anche, direttamente dall’estero, il bonifico bancario e il vaglia internazionale ordinario o di versamento in c/c, in lire, a favore del Consorzio nazionale dei concessionari; se il versamento viene effettuato dall’estero, il contribuente deve inviare sempre al citato Consorzio entro 7 gg. la parte destra del modulo ordinario denominata "certificato di accreditamento", debitamente compilata; andranno compilati ed inviati tanti certificati di accreditamento quanti sono i comuni sul cui territorio si trovano gli immobili posseduti.

Vanno dichiarate le sole variazioni eventualmente intervenute sulla proprietà o sulla situazione degli immobili soggetti ad I.C.I. Nel caso di più contitolari di diritti reali può essere presentata dichiarazione congiunta, ferma restando la separazione dei versamenti. La dichiarazione va diretta al Comune dove è situato (o sono situati) l’immobile (gli immobili) per cui si sono verificate nell’anno precedente le variazioni che obbligano alla presentazione (vedi punto seguente).
Relativamente alle parti comuni del condominio (ad es. alloggio del portiere, portineria, ….) l’obbligo di presentare la dichiarazione I.C.I. se sono intervenute variazioni o se si dichiara l’immobile per la prima volta ricade sull’amministratore dell’edificio per tutti i soggetti; in tale fattispecie il dichiarante non dovrà indicare i dati identificativi di tutti i contitolari ( Art.10, comma 4 D. Lgs. n. 504/1992). I condomini non possono presentare autonomamente la dichiarazione I.C.I..
L’art. 1117 n.2 del Cod. Civ. stabilisce quali sono le parti comuni del condominio:
"….2 ) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;…."
L’amministratore pertanto sarà tenuto in sede di dichiarazione a:

• indicare il codice fiscale del condominio;
• riportare il proprio codice fiscale ed i relativi dati anagrafici nel riquadro "Denunciante";
• indicare la denominazione del condominio nei campi riservati a "Cognome" e "Nome";
• riportare l’indirizzo del condominio nei campi riservati al "Domicilio Fiscale";
• indicare come quota di possesso il 100 %;
• non compilare il quadro "Contitolari".

Se il soggetto dichiarante è amministratore di più condomini dovrà provvedere a presentare un’autonoma dichiarazione per ogni singolo condominio.

DICHIARAZIONE 1993: si doveva compilare un apposito modulo presentato congiuntamente a quello della dichiarazione dei redditi dell’anno 1992 (nel maggio - giugno 1993).

Sono i contribuenti, residenti o non residenti:

Il modello di dichiarazione viene approvato, per tutti i comuni, annualmente con apposito D.M. Il modello è formato da un unico foglio in 3 esemplari: l’originale per il Comune, la copia per l’elaborazione meccanografica, e la copia per il contribuente. La stampa e la distribuzione sono a carico dei comuni.

Va effettuata direttamente al Comune competente o spedito (anche dall’estero) in busta bianca con dicitura "Dichiarazione I.C.I. anno ... " a mezzo di raccomandata postale senza r. r., indirizzata all’ufficio tributi dei Comune.

La presentazione o spedizione della dichiarazione I.C.I. deve avvenire dall’1.5 al 30.6 dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione salvo eventuali proroghe disposte per legge (Es.: variazioni verificatesi nel 1997, la dichiarazione sì presenta entro il 30.6.1998). Le società di capitali, le cooperative e gli enti devono presentare la dichiarazione entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’esercizio in cui si è verificata la variazione. Eventuali motivi dì differimento del termine della dichiarazione dei redditi si applicano anche alla dichiarazione I.C.I..

Non costituisce motivo di variazione che comporta l’obbligo della presentazione della dichiarazione I.C.I. l’attribuzione di nuove diverse rendite catastali non deriventi da modifiche strutturali dell'immobile.

Ai sensi del D.Lgs. 446/97, art.59, il comune con disposizioni regolamentari può disporre la soppressione dell'obbligo di presentazione della dichiarazione o denuncia, ed introdurre l'obbligo della comunicazione da parte del contribuente, entro un termine prestabilito dal Comune stesso, degli acquisti, cessazioni o modificazioni di soggettività passiva, con la sola individuazione dell'unità immobiliare interessata.

CONTROLLI

La liquidazione delle dichiarazioni ed i controlli, ivi compresi quelli relativi all’anno 1993, competono ai Comuni. Salvo proroghe disposte per legge, il Comune controlla le dichiarazioni ed i versamenti e liquida le differenze dovute per errori di calcolo richiedendole con avviso di liquidazione notificato entro il 31 dicembre dei 2° anno successivo a quello di versamento o a quello di presentazione della dichiarazione, per gli anni per i quali l' I.C.I. è dovuta; le rettifiche delle dichiarazioni che risultino inesatte o incompiute devono essere notificate al contribuente entro il 3 ° anno successivo a quello di presentazione; se la dichiarazione è stata omessa il termine di notifica dell'accertamento d'ufficio è il 5° anno successivo all'anno in cui è stata rilevata la mancata dichiarazione

Se il Comune ai sensi del D.Lgs.446/97 ha disposto la sostituzione della dichiarazione con la semplice comunicazione il controllo del versamento dell'imposta segue le indicazione dettate dal Regolamento Comunale in materia.

INCENTIVI al PERSONALE

Dal 1998 il Comune potrà fissare con regolamento avente efficacia dal 1999 degli incentivi al personale nell’ambito dell’attività di controllo e verifica (art. 59, lett. p), D.Lgs. 446/1997).

RISCOSSIONE delle RETTIFICHE: le somme liquidate devono essere pagate entro 90 giorni dalla notifica dell’avviso di liquidazione o dall’avviso di accertamento; in caso di mancato pagamento si attiva la riscossione coattiva mediante ruolo. 

RIMBORSI: in base all’art. 13 D. Lgs. n. 504/1992 il contribuente può richiedere al Comune a rimborso la maggiore imposta versata e non dovuta entro il termine di tre anni dal giorno del pagamento ovvero da quello in cui è stato definitivamente accertato il diritto alla restituzione. Su tale maggiore imposta dovuta , al contribuente spettano gli interessi nella misura del 2,5 % per ogni semestre compiuto (misura modificata dall’art. 17, L. 146/1998; fino al 14.5.1998 era 7%). Tale nuova misura degli interessi potrà essere applicata solo per i semestri che matureranno dal primo luglio 1998. Non è possibile la compensazione automaticadella maggiore I.C.I. versata per qualsiasi motivo in un anno con quella dovuta per l’anno successivo; è necessaria la preventiva autorizzazione dell'Ente.

(Art. 14 D.Lgs. 504 / 1992 modificato dall’art. 14 D. Lgs. 473 1997)

RAVVEDIMENTO OPEROSO

Ai sensi del D.Lgs. 472/97, art. 13 e successive modificazioni il contribuente può rimediare al tardivo / insufficiente versamento  o alla presentazione tardiva della dichiarazione o rettifica della stessa, liquidando l'imposta dovuta più interessi legali maturati giorno per giorno con la sanzione ridotta entro i termini stabiliti dalla norma stessa.